Fachartikel

Die Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft in Zeiten von Corona

Wegen der aktuellen Corona-Pandemie ist es für Wohnungseigentümergemeinschaften, die aus mehr als zwei Wohnungseigentümern bestehen, kaum möglich eine Eigentümerversammlung durchzuführen. Dies kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft allerdings vor große Probleme stellen. Um die Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft möglichst auch ohne Eigentümerversammlung zu erhalten, hat der Deutsche Bundestag das Gesetz über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beschlossen, welches zum 28.03.2020 in Kraft getreten ist.

In dessen § 6 soll die Handlungs- und Beschlussfähigkeit von Wohnungseigentümergemeinschaften sichergestellt werden:

§ 6 Wohnungseigentümergemeinschaften

(1) Der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.

(2) Der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort.

Mit dieser gesetzlichen Regelung können Wohnungseigentümergemeinschaften auch in Zeiten der Corona - Krise handlungsfähig bleiben und trotz der Versammlungsbeschränkung die erforderlichen Beschlüsse über die Bestellung des Verwalters und die Fortgeltung des Wirtschaftsplans fassen.

Was aber gilt für andere Beschlüsse, die dringend gefasst werden müssen und für die eine Eigentümerversammlung notwendig wäre? Auch im Wohnungseigentümergesetz wurden für einige Bereiche bereits Regelungen getroffen, um eine Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümer auch ohne Eigentümerversammlung zu ermöglichen.

I. Das Umlaufverfahren gem. § 23 Abs. 3 WEG 

Damit die Wohnungseigentümergemeinschaft auch in Situationen wie der Corona-Pandemie handlungsfähig bleibt, sieht § 23 Abs. 3 WEG die Möglichkeit des sog. Umlaufverfahrens vor, welches für Beschlüsse in folgenden Angelegenheiten zulässig ist:

            - Angelegenheiten der ordnungsgemäßen Verwaltung

- Gebrauchsregelungen über eine Gemeinschaftsfläche

- Aufstellen einer Hausordnung.

Das Umlaufverfahren kann von dem Verwalter, dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder dessen Vertreter, oder jedem einzelnen Wohnungseigentümer eingeleitet werden. Bei der Durchführung des Umlaufverfahrens ist zwingend das Schriftformerfordernis einzuhalten. Daher kann das Verfahren nur postalisch oder durch persönliche Übergabe, die in Zeiten der Corona-Pandemie wohl eher ausgeschlossen ist, erfolgen. Für einen wirksam zustandegekommenen Beschluss muss jeder im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer der Durchführung des Verfahrens und der beantragten Beschlussfassung persönlich durch Originalunterschrift zugestimmt haben. Es ist auch möglich sich vertreten zu lassen. Für diesen Fall muss der Rückantwort eine auf den Unterzeichnenden lautende Originalvollmacht des berechtigten Wohnungseigentümers beigefügt werden.

Es gibt zwei Möglichkeiten das Umlaufverfahren durchzuführen. Zum einen kann ein einziges Schreiben an alle Wohnungseigentümer verfasst werden, welches nach entsprechender Zustimmung/Ablehnung/Enthaltung und Originalunterschrift an den nächsten Wohnungseigentümer weiter zu reichen ist und am Ende wieder an den Antragssteller zurückzugeben ist (Umlaufverfahren im engeren Sinne). Zum anderen kann jeder Wohnungseigentümer einzeln mit der Bitte um Zustimmung zum Verfahren und zum Beschlussantrag angeschrieben werden (Umlaufverfahren im weiteren Sinne).

Unabhängig von der Wahl der Verfahrensart muss aus dem Schreiben für den jeweiligen Eigentümer klar und eindeutig ersichtlich sein, dass eine verbindliche Entscheidung über den darin enthaltenen Beschlussantrag gefordert wird und es sich nicht um eine unverbindliche Meinungseinholung handelt. Ist die Aufforderung eine verbindliche Entscheidung abzugeben nicht für den durchschnittlichen Wohnungseigentümer ohne weiteres erkennbar, ist der gefasste Beschluss nicht wirksam zustande gekommen.

Weitere formelle Voraussetzungen sind nicht zwingend zu beachten, jedoch ist zu empfehlen, den Beschlussantrag zu begründen. So kann sich jeder Wohnungseigentümer mit dem zu fassenden Beschluss hinreichend auseinandersetzen, was die Wahrscheinlichkeit verringert, dass ein Wohnungseigentümer seine Zustimmung widerruft. Dies ist wichtig, da ein Umlaufbeschluss, im Gegensatz zu einem Beschluss, der in einer Eigentümerversammlung gefasst wird, Allstimmigkeit erfordert.

Allstimmigkeit bedeutet, dass sämtliche Wohnungseigentümer, die im Grundbuch eingetragen sind, zum Umlaufverfahren und dem in diesem zu fassenden Beschluss zustimmen müssen. Stimmt auch nur ein Wohnungseigentümer entweder dem Umlaufverfahren oder dem Beschlussantrag nicht zu oder enthält sich, ist der Beschluss nicht wirksam zustande gekommen.

In diesem Fall ist das Verfahren nach § 23 Abs. 3 WEG gescheitert. Einen Anspruch auf Abgabe einer (positiven) Stimme im schriftlichen Verfahren haben die Wohnungseigentümer untereinander nicht. Daher kann sie auch nicht gerichtlich erzwungen werden.

In einem letzten Schritt ist zu beachten, dass die Beschlussfassung festgestellt und den Wohnungseigentümern bekanntgegeben werden muss. Erst dann ist der Beschluss wirksam. Bis zu diesem Zeitpunkt hat jeder Wohnungseigentümer die Möglichkeit, seine Zustimmung zu widerrufen. In diesem Fall ist das Umlaufverfahren mangels Allstimmigkeit gescheitert.

Beschlüsse, die im Umlaufverfahren gefasst wurden, sind zur Beschlusssammlung zu nehmen. Auch ein im Umlaufverfahren gefasster Beschluss kann nach den allgemeinen Regeln des § 46 WEG angefochten werden. Die einmonatige Anfechtungsfrist gem. § 46 Abs. 1 S. 2 WEG beginnt mit der Bekanntgabe des Beschlusses.

II. Dringende Maßnahmen nach § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG

In dringenden Fällen sieht das WEG noch eine weitere Möglichkeit zur Beschleunigung der Handlungs- und Beschlussfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft vor. Zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist der Verwalter berechtigt, die erforderlichen Maßnahmen ohne vorherige Befassung der Wohnungseigentümer zu treffen (§ 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG).

Ein dringender Fall liegt vor, wenn die vorherige Befassung der Eigentümer mit dem fraglichen Problem in der Eigentümerversammlung nicht möglich ist. Es muss sich um eine unaufschiebbare Maßnahme handeln, die bei nicht Vornahme droht in einen Schaden für das gemeinschaftliche Eigentum umzuschlagen. Dies ist insbesondere bei notwendigen Reparaturen der Fall, die auf dieser gesetzlichen Grundlage vom Verwalter veranlasst werden können.

III. Fazit

Mit diesen Mitteln des Wohnungseigentümergesetzes bleibt die Wohnungseigentümergemeinschaft auch im Hinblick auf sonstige Angelegenheiten der ordnungsgemäßen Verwaltung und nicht aufschiebbare Maßnahmen während der Corona-Pandemie handlungsfähig, wenn keine Eigentümerversammlung durchgeführt werden kann.

 

Haben Sie weitere Fragen? Wir beantworten sie gerne und stehen auch bei der Ausarbeitung eines Umlaufbeschlussschreibens mit Rat und Tat zur Seite.